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· Contestation des retards et des réserves sur la finition
· Des failles juridiques aux graves retombées sociales
· Plus de 2.500 familles attendent toujours leurs appartements
L’histoire commence par un simple clic! Il suffit d’insérer le mot-clé «victime de Chaâbi Lil Iskane» sur le moteur de recherche Google pour avoir droit à plusieurs échantillons. Les forums des sites yabiladi.com, casafree.com emarrakech.info… pullulent de coups de gueule, de réclamations, d’indignations des clients contre la filiale immobilière de Ynna Holding.
Une filiale qui, depuis neuf ans, a opté pour la dénomination sociale de Chaâbi Lil Iskane.
Quoi qu’il en soit, bon nombre de ses clients/internautes appellent à la mobilisation pour «constituer un noyau dur qui fera valoir leurs droits contre les retards de livraison, les problèmes de finition…».
L’un d’eux a titré sa missive «L’arnaque du siècle» lorsqu’il évoque le projet Bassatine à Temara. Elle a été postée le 10 mars dernier à 10h44mn sur le site de casafree.com. Un internaute a carrément mis en ligne une vidéo filmée en mai 2008 dans le siège du groupe à Casablanca (chaabi nourcalifornia.blogspot.com). Il faisait partie des clients mécontents du lotissement Nour California, livré depuis. Et qui ont à l’époque quasiment pris d’assaut le QG de Ynna Holding.
En contactant des clients, nous avons eu droit à une première découverte: le «Collectif des victimes du projet Bassatine à Temara». Ce lotissement, situé au quartier Fouarrat, est réparti sur trois tranches, qui comptent 44 immeubles, soit plus de 600 appartements de 70 à 130 m2. Le Collectif reproche à Chaâbi Lil Iskane le retard de livraison, dans un premier temps, avant de soulever par la suite des réserves sur la qualité de la finition: une brochure publicitaire catégorise le projet comme étant standing. Ni haut standing, ni économique donc. Or, «on a eu droit à une finition économique et pire, il y a des portes comme celles de la cuisine (65 cm) qui ne permettent pas de faire entrer le réfrigérateur!» s’indigne un membre du Collectif. Les acquéreurs ont réservé pour la plupart leurs appartements en 2006 et 2007 et ont dû débourser 30% du prix de vente. En contrepartie, le service commercial leur «a déclaré que les délais ne dépasseront pas 18 mois et les logements seront prêts en juillet 2008». Report après report, la situation dégénère.
Une mise en demeure est envoyée le 26 février dernier à Aziza Lacham, directrice générale de Chaâbi Lil Iskane. Ses signataires demandent «la livraison définitive de leurs logements et des dommages et intérêts». Le 27 mars, une réunion -qui n’est pas la première- se tient aux alentours du projet Bassatine Temara. Préparation d’un sit-in et signature d’une lettre de protestation à l’intention du président d’Ynna Holding, Miloud Chaâbi, sont à l’ordre du jour. Incidents isolés chez les projets immobiliers du groupe Chaâbi? Pas vraiment.
Deux autres projets du groupe vont défrayer la chronique: Assalam à boulevard Ouled Ziane et Al Fajr à Sidi Bernoussi. Les clients de ses lotissements se plaignent également de retard de livraison. Ceux d’Al Fajr ne se contentent pas de lettres puisqu’ils manifestent le 18 mars devant le siège de Ynna Holding sur le boulevard Mohammed V à Casablanca: Plus de 200 clients dénoncent, banderole à la main, le retard de livraison qui pour certains clients va jusqu’à 3 ans. Sur place, la situation est tendue et nécessite la mobilisation des forces de l’ordre pour éviter les débordements. L’affaire, jusque-là immobilière, prend des relents sociaux et sécuritaires.
Les acheteurs ont dû débourser 30% du prix de vente. C’est ce que mentionne les reçus de réservation, dont certains datent de novembre 2007… Ils attendent toujours mais ne gardent pas les bras croisés: demandes d’entrevue avec les représentants de Chaâbi Lil Iskane, signature de pétition par plus de 300 clients, sit-in, et une association est en cours de constitution… Ses statuts sont actuellement déposés à la préfecture de Sidi Bernoussi. L’assemblée générale constitutive de l’Association Al Fajr est prévue pour le 17 avril.
Chaque samedi à 15h (nous avons assisté à celle du 3 avril) se tient une réunion près du chantier, au quartier à Al Azhar, où se trouve le projet Al Fajr qui s’étend sur 11 hectares. Ce complexe, qui «se veut avant tout un lieu de vie agréable» (selon sa publicité), regroupe 2.530 appartements de 50 à 70 m2 et répartis sur dix blocs, de A jusqu’à J. Ce sont donc 2.530 familles qui attendent la livraison de leurs logements…
Le cas de la résidence Assalam, au quartier la Gironde, fait moins de tapage pour l’instant. Ce lotissement est composé de deux ensembles: l’un compte un centre commercial «Asswak Salam», 60 plateaux bureaux, 44 appartements et 180 places de parking. L’autre est plutôt résidentiel (appartement de 74 à 134 m2)...
Là aussi même scénario, des reports et beaucoup de clients mécontents. Une lettre de protestation est adressée le 11 mars à… Afaq certification.
C’est que Chaâbi Lil Iskane se présente comme une société «certifié ISO 9001 version 2000 pour l’ensemble de ses activités depuis mars 2006». Et c’est justement Afaq France qui en est le certificateur puisqu’il a renouvelé en 2008 pour couvrir la conception, le suivi de réalisation, la commercialisation et… le suivi client! Le tout visant «la satisfaction totale des clients». Rien que ça!
La réclamation évoque les retards, souligne la déduction de 5% en cas de désistement du client et mentionne qu’aucune indemnisation n’est prévue en cas de retard de livraison ou de manquement aux promesses du promoteur. Et finit au passage par s’interroger sur «la crédibilité de la certification d’Afaq France».
Lilia Kriaa Lahlou, directrice générale adjoint Afaq Afnor Maroc, nous assure par écrit que «la réclamation a été adressée à la maison mère au niveau de Paris qui fera le nécessaire». La filiale du groupe Chaâbi, elle, semble intouchable et joue à saute-mouton en profitant d’un défaut d’information aux retombées graves pour les consommateurs. Juridiquement, toute vente sur plan doit impérativement faire l’objet d’un contrat préliminaire… Qui peut prendre la forme contractuelle d’une promesse ou d’un compromis de vente.
Chaâbi Lil Iskane se contente de signer avec ses clients un reçu de réservation.
Pourquoi? «Il s’agit d’un reçu de réservation et non pas d’un compromis de vente ni d’un contrat de vente, et cela s’inscrit dans le cadre d’une transaction commerciale légale», soutient Omar Chaâbi, un des administrateurs de Ynna Holding. Pourtant, l’article 618-13 de la loi relative à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) prévoit bel et bien la nullité de tout acte qui n’est pas authentique, établit devant notaire notamment.
Mais du moment que le vendeur ne s’engage pas par écrit «à édifier un immeuble dans un délai déterminé», il esquive le recours obligatoire à la loi sur la VEFA. Et même si tous les ingrédients juridiques d’une VEFA sont réunis de fait (immeuble en cours de construction, avance…). Visiblement, le détournement de la loi 44-00 a du succès. Qu’en pense la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI)?
Yassine Lahlou, président de la commission communication au sein de la Fédération, rétorque que «cette loi est théoriquement très intéressante mais elle n’est pas concrète». Il évoque également «ses avantages tels que la transparence et la moralisation du secteur, la vente avant la fin de la construction… et ses limites dont la signature d’un acte authentique dressé par un notaire ou par un professionnel agréé, la gestion lourde des cautions bancaires…». Et de conclure que la loi sur la VEFA «n’est pas encore pratique et donc applicable à tous». C’est pourquoi «de nombreux promoteurs font encore appel au simple reçu de réservation». Pratique ou pas, il y a tout de même des exceptions et des promoteurs honnêtes. Jet Sakane, filiale immobilière du Groupe Jet, s’engage vis-à-vis de sa clientèle en signant une promesse de vente devant notaire. Nous avons pu nous procurer un contrat type qui date de janvier 2002 (avant même l’entrée en vigueur de la loi 44.00) et ayant pour objet la résidence casablancaise Jet Sakane, bâtie à Sidi Maârouf. Le recours au reçu de réservation a ses «avantages»: il n’octroie pas une protection juridique complète pour les clients. Souvent des clauses abusives font que cet acte contractuel est déséquilibré: l’acquéreur verse un acompte, se voit retenir 5% de la valeur vénale du bien en cas de désengagement… Dans le cas Chaâbi Lil Iskane on va jusqu’à considérer que tout «recours ou poursuite éventuels (…) sera considéré sans suite…». Ce qui revient à soustraire au client, qui n’aurait pas respecté les engagements, le droit d’ester en justice! Le reçu qui ne mentionne pas de délai de livraison servira juste à faire valoir un hypothétique droit de créance: «Le juge civil n’accordera pas au client une indemnité pour manque à gagner. Mais juste le droit d’être remboursé», estime Mohamed Alami, président délégué du Conseil national des notaires. C’est dire que pour un retard de livraison -qui reste à prouver- les acquéreurs peuvent toujours courir.
En attendant que l’application scrupuleuse de la loi sur la vente en l’état futur d’achèvement soit le principe, beaucoup de consommateurs sont pris au piège. Dans le cas du projet Al Fajr, la bataille continue.
Une tournure singulière
Suite à notre entretien avec le porte-parole d’Ynna Holding, Omar Chaâbi, l’affaire a pris une tournure très singulière. Sachant que l’enquête lancée par L’Economiste remonte à début mars.
Du jour au lendemain un communiqué surgit sur le site de Chaâbi Lil Iskane: «nous tenons à informer l’ensemble de nos clients que le projet Bassatine Temara est en cours de livraison». Lorsque nous avons cherché à s’informer, l’annonce sera subitement retirée du site vers mi-mars 2010. Que se passe-t-il au juste? Chaâbi Lil Iskane a «obtenu le permis d’habiter et a commencé effectivement à livrer les appartements», selon son agence commerciale installée dans le quartier Kamra à Rabat. Celle-ci a déménagé depuis à Temara pour assurer les livraisons. Omar Chaâbi conteste le fait que certains acquéreurs accusent Chaâbi Lil Iskane «de fausses déclarations»: «ils n’ont qu’à se présenter à notre bureau commercial pour finaliser leur dossier et récupérer leurs clés». Ils semblent donc que tout est entré dans l’ordre. Le titre foncier n’a pas été encore éclaté mais le CIH finance les crédits.
Ceux qui sont conventionnés par exemple avec la Fondation Mohammed VI des œuvres sociales doivent attendre l’éclatement du titre… Ces adhérents bénéficient en principe d’un crédit dont le taux d’intérêt est plus favorable.
Reste la lettre, dont L’Economiste détient copie, et que le Collectif compte envoyer incessamment au président d’Ynna Holding pour exiger des dédommagements pour mauvaise finition notamment. Il compte s’adresser aussi à une association de consommateurs pour l’orienter si jamais une solution à l’amiable n’est pas trouvée.
Non conforme
Nous avons demandé encore une fois à notre interlocuteur auprès d’Ynna Holding, Omar Chaâbi, pourquoi le permis d’habiter du projet Assalam leur a été refusé une première fois par la commission (agence urbaine, Conseil de la ville…)? Réponse: «le permis d’habiter de la 1re tranche a été déjà livré, pour la 2e on a déjà obtenu la réception provisoire, le permis d’habiter est en cours». En se faisant passer pour un client, nos investigations nous ont révélé qu’il y a eu bel et bien «une première demande déposée pour obtenir le permis d’habiter mais elle a été rejetée pour non-conformité au plan initial», selon des sources à l’agence urbaine et Dar Al Khadamat qui est rattachée au Conseil de la ville.
Faiçal FAQUIHI
l'economiste edition 05/04/2010 |
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